A lakás- és az irodapiac mellett sokkal kevesebb szó esik az ingatlanpiac egy kisebb, de annál fontosabb szegmenséről, a kiskereskedelmi ingatlanok piacáról. A kiskereskedelmi ingatlanok jelentősége vitathatatlan, a mindennapok során - ha közvetetten is - mindenkit érintenek az ekörül zajló folyamatok. 

Néhány évvel ezelőtt még a budapesti belvárosban is szép számmal lehetett üresen álló üzlethelyiségeket találni, a tulajdonosok gyakran áron alul kínálva sem tudták eladni vagy kiadni az ingatlanjaikat. Mostanra viszont a trend megfordult, a befektetők szinte sorba állnak a legjobb elhelyezkedésű kiskereskedelmi egységekért, így például a Nagykörút - korábban pusztulásra ítélt - üzlethelyiségei is egyre inkább megújulnak.

Külföldi turisták és a belváros

A befektetői érdeklődés élénkülése mindig pozitív hatással van egy adott térség vagy ágazat fellendülésére. Hogy miért fordult egyre több befektető az ingatlanpiac felé, azzal már korábbi elemzéseinkben is foglalkoztunk. Az alacsony banki kamatokkal szemben az ingatlanpiacon elérhető magasabb hozamok egyre vonzóbbak lettek, a kiskereskedelmi egységek esetében pedig nem mehetünk el szó nélkül a Budapestet érintő fellendülő turizmus mellett sem. Főként a belvárosra igaz, hogy az oda látogató külföldi turisták rendkívül erős fizetőképes keresletet teremtenek az ott üzemelő kiskereskedelmi szolgáltatások - éttermek, kávézók, szórakozóhelyek, ajándékboltok vagy akár a pár éve népszerűvé vált szabadulószobák - iránt. A turisták száma tehát nem csökken, hanem meglehetősen stabilan növekszik, aminek eredményeként mostanra közel kétszer annyi vendégéjszakát regisztrálnak évente, mint az ezredfordulón és másfélszer annyit mint 2010-ben, így a budapesti belváros fejlődése a következő években is folytatódhat.

Hazai vásárlóerő

A belvárosi üzlethelyiségek sikere tehát erős összefüggést mutat a turizmussal, a kiskereskedelmi kategóriában azonban a bevásárlóközpontok, a különböző áruházláncok és outletek inkább a hazai vásárlók igényeire építenek. Más okok miatt, de ezekben a szegmensekben is erős a telítettség. A 2011-ben elfogadott, majd 2015-ben módosított plázastop néven elhíresült törvény óta nem épülnek az országban nagyméretű bevásárlóközpontok, aminek persze nem ez az egyetlen oka, hiszen külön engedéllyel van lehetőség kibújni a törvény alól. Még ha elsőre úgy is tűnik, hogy Budapesten sok bevásárlóközpont van - hiszen ma már szinte mindegyik kerületnek van egy nagyobb méretű plázája - Kelet-Közép-Európa fővárosait nézve Belgrád és Szófia áll csak Budapest mögött az ezer főre jutó bevásárlóközpont-terület tekintetében. Ezzel szemben Prágában és Varsóban közel kétszer, Pozsonyban pedig két és félszer annyi bevásárlóközpont-terület jut egy lakosra, mint Budapesten. Ennek hatására a jobb elhelyezkedésű plázák gyakorlatilag teljes bérbeadottság mellett működnek, ami az üzemeltető szempontjából kedvező, azonban nehezíti az újabb márkák hazai piacon való megjelenését. 

A Cushman & Wakefiled elemzése szerint a hazai kiskereskedelmi ingatlanpiac jó lehetőségek előtt áll, ami abban is megmutatkozik, hogy 2015 és 2016 között mintegy háromszorosára nőtt a befektetett tőke mennyisége. A bázisérték természetesen alacsony volt, így ennek is köszönhető a növekedés, de az mindenképpen bíztató, hogy a cég egy év alatt 25 ezer négyzetméteren 119 tranzakciót zárt le.

A kiskereskedelem számokban

A kiugróan magas áfakulcs ellenére tavaly 11 új kiskereskedelmi márka lépett be a hazai piacra, ami mutatja, hogy a nálunk megjelenő cégek bíznak a reálbérek növekedéséből is adódó fizetőképes kereslet erősödésében.

A 2017-es év eleji adatok szerint Budapesten a prémium kategóriát a Váci utca képviseli, ahol a havi bérleti díjak elérik a 110 eurót négyzetméterenként. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos 100 négyzetméter alapterületű üzlethelyiség 3,4 millió forintért bérelhető ki havonta. Ugyanez a szintén prémium elhelyezkedésű Andrássy úton átlagosan 1,4 millió forint és a forgalmasabb plázák üzlethelyiségei is nagyságrendileg ennyiért vehetők bérbe, ebben az esetben azonban sokat számít az üzletházon belüli elhelyezkedés is. A városok szélén található retail parkokban 100 négyzetméterre vetítve Budapesten 250 ezer, Budaörsön 230 ezer forintra jön ki a havi bérleti díj.

Ami a hozamokat illeti, az elmúlt évhez képest mindenhol csökkenés következett be, de a mostani értékek még mindig magasabbak, mint a legtöbb európai országban. A Váci utcában 5,5, míg az Andrássy úton 6 százalék a tipikusnak mondható éves hozam, akárcsak a legnépszerűbb bevásárlóközpontok esetében. Ugyanez a retail parkoknál eléri a 7,5 százalékot.

Mi várható?

A közeljövővel kapcsolatban még mindig az egyik fő kérdés, hogy mikor szűnhet meg a kiskereskedelmi ingatlanok építését korlátozó plázastop-törvény, bár ez elsősorban a hard diszkont és hipermarket láncok egységeinek bővülésében játszik jelentős szerepet, nem a klasszikusnak mondható városi bevásárlóközpontokéban. A zuglói Mundo Center előkészületei azonban efelé mutatnak, mint ahogy az évek óta előkészítés alatt álló 53 ezer négyzetméteresre tervezett Etele pláza is. Mivel a jó elhelyezkedésű bevásárlóközpontok többsége maximális vagy ahhoz közeli kihasználtsággal működik, ezért a hazai piacra újonnan belépő cégek nincsenek könnyű helyzetben.

Forrás: ingatlanhirek.hu