Jellemzően a régi házak az új, modern épületekkel csak a korszerűsítések után vehetik fel a versenyt, egy ilyen beruházás azonban komoly előkészítést és mérlegelést igényel. Egy régi irodaépület felújítása számos kérdést vet fel, kezdve ott, hogy pontosan mikor kerüljön rá sor, illetve milyen munkálatokat tartalmazzon. A régi épületek újjászületésének különleges esete amikor az adott ház funkcióváltáson is átesik, így például egy korábbi gyárépület vagy üzletház alakul át irodaépületté. Ez utóbbinak számos pozitív hozadéka van, például az addig jellemzően üresen álló épületek az új szerepkörükben sikeres ingatlanfejlesztésekké válhatnak, így a város szégyenfoltjaiból annak pozitív formálóivá léphetnek elő.

Bár jelenleg dübörögnek az irodaház-fejlesztések Budapesten, és hamarosan jelentős mennyiségű új terület kerülhet a piacra ez néhány évvel ezelőtt messze nem volt így. Évekig alig készült el irodaház a fővárosban, ami azt jelenti, hogy a jelenlegi irodaállomány jelentős része már több mint 5 éves, de sok közöttük több mint 10 évvel ezelőtt, vagy még korábban készült el. Mindez azt is jelenti, hogy sok épület esetében teljes körű felújításra lehet szükség ahhoz, hogy felvehesse a versenyt az újonnan a piacra kerülő épületekkel.

Sok esetben a felújítások elvégzése mindenképpen érdeke a tulajdonosnak attól függetlenül, hogy a modern irodaházakkal kíván-e versenyezni vagy sem. Egy régi épület és annak régi műszaki rendszerei esetében gyakran fordulhatnak elő meghibásodások, amelyeket hirtelen kell javíttatni, ami egyfelől sok bosszúságot okozhat a bérlőknek, másfelől jelentős költségei lehetnek. A jelenlegi munkaerőhiányos helyzetben pedig komoly problémát okozhat a megfelelő szakemberek időben történő előkerítése. A legjobb tehát, ha ilyen hirtelen felbukkanó és azonnali megoldást igénylő munkákra nincsen szükség. Ezért is célszerű lehet a rosszabb berendezések újra cserélése.

A felújítás szükségessége tehát nem csak a versenyhátrány ledolgozása szempontjából kulcsfontosságú, nagy kérdés azonban, hogy ezt milyen mértékben célszerű megvalósítani. Vagyis, hogy melyek azok a lépések, amelyek költséghatékonyan betervezhetőek és várhatóan megtérülnek, és esetleg mi az, amibe már nem érdemes belevágni. A legtöbb esetben inkább egy-két dolog felújítása indokolt a régi házak esetében.

Az irodaházak megújulásának lehetőségei

Az irodaházak megújulása több szinten lehetséges. Az esztétikai felújítás az egyik látványos beruházás, amikor a ház arculata változhat meg. Az irodaházak belső terei általában megújulnak például egy nagyobb bérlő kiköltözése után, hiszen azokat aztán az új bérlők igényeire szabják, de ekkor lehetőség nyílik nagyobb lélegzetvételű korszerűsítési munkák elvégzésére is, ha mondjuk a bérlőcsere az irodaház jelentős részét érinti egy nagy bérlő költözése révén. De szintén az esztétikai megújuláshoz tartozik, ha átalakításra kerül az irodaházhoz tartozó tér, park, illetve a közösségi terek, mint mondjuk a recepció vagy az étterem.

Ezek mindenképpen fokozzák egy adott épület bérbe adhatóságát, ugyanakkor a ház ettől még nem lesz versenyképes a legmodernebb ingatlanokkal, a hosszú távú szerződést aláíró bérlők számára a műszaki paraméterek is fontosak, mint például a hűtő-fűtő rendszerek megoldásai.

Tehát egyfelől az irodaházak esetében, akárcsak más épületeknél szükség van az állagmegóvásra, és a műszaki felújításokra. A gépészeti rendszerek például erősen elhasználódnak 10-15-20 éves időtávon. Vagyis a ház működése szempontjából szükség van gépészeti felújításokra. Ezek közé tartozhat például a liftek cseréjére, a fan-coil berendezések, hűtőgépek, kazánok és szellőzőgépek cseréjére is, amelyek erre az időre biztosan elhasználódnak. Sok esetben pedig a folyamatos meghibásodás miatti, illetve általánosságban is a karbantartásuk végül több, pénzt vihet el, mint egy nagyobb egyszeri összegbe kerülő beruházással a cseréjük.

A különleges felújítások

Nem csak a régi irodaházak újulhatnak azonban meg, hanem a budapesti irodapiacon korábbi gyárépületek, vagy egyéb funkciós céllal épült ingatlanok teljes átalakítására és irodaházzá alakítására is látunk példákat. Ezek a legkomplexebb beruházások közé tartoznak, hiszen az épületek szinte csak külső homlokzatukban maradnak meg, és bent teljesen "szétszedik" a házat. Ilyen projekt például a WING Zrt. Skylight CITY nevet viselő új irodaháza, ahol a korábbi Material Center átalakításával kerülhet a piacra egy modern, új irodaház. Az ilyen felújításoknak köszönhetően a korábbi nem megfelelően teljesítő, sok esetben üresen álló épületek a funkcióváltást követően ismét élettel telhetnek meg, így a város szégyenfoltjából, annak pozitív formálójává válhatnak.

Skylight CITY

Az épület a 2000-es évek elején épült a Róbert Károly körúton, eredetileg Material Center néven és egy ideig építőipari és bútoráruházként működött. A hat kereskedelmi szint bérbeadása és működtetése igen ambiciózus elképzelés volt még a válság előtti években is, de amíg az ingatlanpiac virágzott ez a koncepció illeszkedett a környékbeli nagyobb lakberendezési áruházakhoz. A közelben található például a Kika és a Domus is, így a Material Center is némileg beleillett ebbe a képbe. A kezdeti sikerek után azonban az hitelpiaci és ingatlanpiaci válsággal a Materiál Center eredeti koncepciója nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, a vásárlók eltűntek, az épület kiürült és az ingatlan hosszú évekig kihasználatlan maradt.

A WING Zrt. felismerve az épületben és a környékben rejlő lehetőségeket, teljesen új funkciót és arculatot adott az épületnek mely irodaházként, Skylight CITY néven működik majd tovább. A 20 ezer négyzetméteres épület az Aspectus Architect és a LAB5 tervei alapján született újjá. Mint Schőmer Norbert, a WING irodafejlesztésekért felelős vezérigazgató-helyettese elmondta, a Skylight CITY jelenleg is zajló munkálatai során a belső részek teljes egészében átalakulnak, a kialakítás megtervezésénél fontos szempont volt az Y és a Z generáció esztétikai és munkakörnyezeti igényeinek figyelembe vétele is. Mostanra az irodaház több, mint 50%-át bérbe adták már. Az Alza.hu webáruház mintegy 5000 négyzetméternyi területet vett bérbe: a földszinten nyitotta meg második magyar bemutatótermét, és egyben új zászlóshajóját, a magyar megrendeléseket kiszolgáló raktára pedig a felszín alatti szinten kap helyet.

A régi épületek átalakításának speciális esetei a műemlék házak, ahol még több megkötés szorítja bizonyos keretek közé a fejlesztőket. A régi védett épületek felújításának azonban ugyancsak van a város számára pozitív hozadéka, hiszen a környezet úgy képes megújulni, hogy valójában megtartja a történelmi arculatát, amit ezek az épületek hordoznak.

A66 irodaház

A WING Zrt. a régi védett épületetek átalakításában is van tapasztalata, az Andrássy úti, 4.500 négyzetméteres A66 irodaháza klasszikus stílusú közép-európai műemléképület, amelynek Y generációs, urbánus irodái indusztriális stílusú belső teret kaptak. A kivitelezés során a külső homlokzatokat és a menthető mennyezeti freskókat korhű módon hozták helyre, ugyanakkor a berendezést és a felszereltséget a minőség és a legmodernebb technológiák jellemzik.

A WING szerint lehetséges, hogy az A66 során megvalósult mintát a legújabb irányzatnak is tekinthetjük a fiatal munkaerőt alkalmazó magyarországi irodák körében, ahol a kötetlen, laza kialakítású, de a legmodernebb technológiával ellátott irodai környezet az etalon. Az az elképzelés, hogy a régi építészeti megoldások kiemelésével hangsúlyozzák az épületek történelmi jellegét és hagyják érvényesülni az eredeti koncepciójukat, ugyanakkor kreatív ötletekkel új funkciót adnak neki.

Forrás: ww.portfolio.hu