Az ingatlanpiacon sokszor méltatlanul kevés szerep jut az ipari és logisztikai ingatlanoknak, jóllehet a raktározás és a logisztika emberek tízezreinek ad munkát, és a kereskedelem egyik alappillérét jelenti. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint hogy a szektorban 2017-ben is egymás után dőltek meg a rekordok. Az üresen álló csarnokok aránya már az első negyedévben 6 százalék alá ment, majd a másodikban 5,5-re csökkent, és a harmadikban sem tudott növekedni. Mindez a rohamosan bővülő online kereskedelemnek is köszönhető, amelynek hatására egyre nő az igény a logisztikai területek iránt. 

Erősödő e-kereskedelem

Már egy évvel ezelőtt is szembesülhettünk a ténnyel, hogy az online vásárlás mára a mindennapjaink részévé vált, az elektronikus kereskedelem pedig a legdinamikusabban bővülő szektorok egyike lett. Napjainkban a kereskedelmi forgalom mintegy 8 százaléka zajlik az online piactéren Európában, de ez az arány 2025-re a feltörekvő országokban a 30, a fejlett országokban pedig akár a 40 százalékot is elérheti, ami mind a kiskereskedelmi, mind a logisztikai ingatlanok piacára jelentős hatással lesz. 
Az online vásárlások térnyerése miatt a jövőben a rosszabb elhelyezkedésű bevásárlóközpontok közül egyre több fog megszűnni, a központi elhelyezkedésű, forgalmas bevásárlóközpontok azonban a vásárlás mellett változatos szórakozási lehetőségeket is kínálnak, így ezeknek a bezárásától nem kell tartani, ha lépést tartanak a változó fogyasztói szokásokkal.

A logisztikai ingatlanok szempontjából az online megrendelések számának növekedése további raktárépületekre teremt majd igényt, aminek következtében a nagyvárosok agglomerációiban egyre több és nagyobb csarnok épülhet.

Az, hogy a fogyasztók egyre tudatosabbak, egyre szabadabb a nemzetközi kereskedelem, és egyre könnyebbé válnak a fizetési módok, szintén az online vásárlások terjedését segíti. Bár pontos forgatókönyv nem létezik, az biztos, hogy a közeljövőben jelentősen felgyorsul a fogyasztói szokásoknak és a nemzetközi kereskedelemnek a változása, a logisztika szerepe felértékelődik, és a logisztikai vállalatok a szállítási feladatok ellátása mellett egyre inkább tanácsadóvá is válnak.

További épületekre lenne igény

2017 első kilenc hónapjában összesen 8 új épületet adtak át a fővárosi ipariingatlan-piacon, közel 90 ezer négyzetméterrel bővítve az állományt. Ez a mennyiség azonban az elérhető állomány szinten tartásához is kevésnek bizonyult, továbbra is rekordalacsony szintű az üresedési ráta. A fejlesztések között olyan épületek vannak, mint a Budapest Dock Szabadkikötő két új épülete (19 200 négyzetméter), a Prologis Park Sziget két épülete (21 030 négyzetméter), a BILK Logisztikai Parkban átadásra került 8790 négyzetméteres raktár, az M7 Real Estate által megvásárolt 11 590 négyzetméteres raktárépület vagy a közelmúltban az Inpark Páty logisztikai parkban a Kühne & Nagel számára átadott új épület. Az átadások mellett azonban egy ipari park kikerült az állományból, miután végfelhasználók vették igénybe, így a budapesti agglomeráció spekulatív ipariingatlan-állománya jelenleg 1 980 460 négyzetmétert tesz ki. 
                                             

A bérleti díjak növekedése kézzelfogható volt az elmúlt évben, ami a jövőben is folytatódhat köszönhetően annak, hogy a telekárak és az építési költségek is tovább emelkedtek. A jelenlegi kihasználtság ösztönzőleg hat a spekulatív fejlesztésekre is. A közeljövőben arra számíthatunk, hogy egy-egy BTS (build to suit) projekt mellett marad még hely adott projekten belül spekulatív területnek is, amelyet az új építésű raktárak iránti magas kereslet miatt várhatóan könnyen bérbe lehet majd adni.

Kelendőek a raktárépületek

2017 első kilenc hónapjában 68 bérleti tranzakció zárult le a budapesti piacon, ebből tíz érte el a 10 ezer négyzetméteres nagyságot. Az átlagos tranzakcióméret az első negyedévben 2864 négyzetméter volt, ami megfelel az elmúlt öt év első negyedévben regisztrált átlagos értéknek, a második negyedévben viszont ugyanez 8865 négyzetméterre nőtt, ami jelentősen meghaladja a korábbiakban regisztrált átlagot. A harmadik negyedévben ez a szám valamelyest csökkent, de 6422 négyzetméterrel még így is az átlag felett van. 

                                         

A magyarországi piac legnagyobb szereplőinek, a Prologisnak (kilenc ipari parkban összesen közel 700 ezer négyzetméterrel rendelkezik) és a CTP-nek (360 ezer négyzetméteres portfólióval) a nevéhez kapcsolódik most is a legtöbb hazai tranzakció.

Mire számíthatunk a jövőben?

A már említett e-kereskedelem erősödése lesz az egyik legmeghatározóbb hatással a logisztikai piac jövőjére, emellett azonban a logisztikai ingatlanok jövőjét a robotika és a Big Data is jelentősen befolyásolni fogja. A robotika a raktárak megtervezésétől kezdve az üzemeltetés során bennük dolgozó robotokig végig jelen lesz, a Big Data pedig ahogy egyre elérhetőbbé válik a cégek számára, úgy tudják majd pontosítani a vásárlói igényeket. Ennek köszönhetően az e-kereskedelemmel foglalkozó cégek már a megrendelések beérkezése előtt ismerni fogják a várható vásárlói igényeket, aminek köszönhetően a legoptimálisabb elhelyezkedésű és méretű csarnokokat tudják majd igénybe venni.

Az új technológiák megjelenése a fenntarthatóságot és környezettudatosságot is erősíteni fogja, ami sok más ágazathoz hasonlóan a logisztikai ingatlanok piacára is hatással van. A fejlesztők és a bérlők egyre jobban tudatában vannak az olyan fenntartható megoldásoknak, mint a környezetbarát fűtési megoldások alkalmazása vagy a LED világítás. Az energiahatékonyság például már Magyarországon is megjelent, elsőként a CTP üllői raktárbázisán található DHL logisztikai raktárát modernizálták, ennek során a 32 500 négyzetméteres logisztikai ingatlanban és az ahhoz tartozó 50 ezer négyzetméteres külső területen a régi rendszert LED-világításra cserélte a cég.

Forrás: www.portfolio.hu