A határozott idejű szerződéseknek köszönhetően az irodapiac ciklikusságát lassabban érzékelik a bérlők. Mivel az utóbbi 10 évben jelentős változások történtek a gazdaságban, ennek irodapiaci hatásai új kihívások elé állítják a bérlőket irodabérleti szerződésük lejáratának közeledtével. Sok esetben már korábban is - mivel egyes cégek olyan ütemben bővülnek, hogy már a szerződés lejárata előtt szükséges az új irodaterületre való költözés - derül ki a Robertson elemzéséből.

A gazdasági válság előtt három és ötéves futamidejű szerződések egyaránt gyakoriak voltak az irodapiacon, nem volt azonban ritka a hosszabb távú elköteleződés sem. A 'built to suit' projekteknél bérbeadói oldalról például a tízéves szerződés volt az elvárt. A 2007-es 12 százalékos üresedési ráta két év alatt 21,9 százalékra nőtt, köszönhetően a válság negatív hatásának és az addigra beérő új fejlesztéseknek is. Ebben az időszakban tömegesen jelentek meg a terület-visszaadási igények, mivel többen nem tudták teljesíteni a szerződésben vállalt kötelezettségeiket. A bérlőknek problémát jelentett a határozott idejű bérleti szerződés, nehezen tudtak területet visszaadni, nem tudták felmondani szerződéseiket. A bérbeadói oldalon megjelentek a nem fizető bérlők, a növekvő üres területek, így természetesen erre reagálni kellett: növekedtek a bérlői kedvezmények, valamint a tulajdonosok sem zárkóztak el a hároméves szerződésektől, annak reményében, hogy a gazdasági környezet kedvező változásával újra megindul a bérleti díjak növekedése, amit a rövidebb időn belül lejáró szerződések esetén minél hamarabb érvényesíteni tudnak.

Az utóbbi években a gazdasági mutatók javulásával megváltozott a bérlők és bérbeadók viszonya is. A korábbi bérlői piacot felváltotta a bérbeadói piac. A megnövekedett keresletet nem tudta lekövetni a kínálat, így jelentős mértékben csökkent az üres területek mennyisége, emelkedtek a bérleti díjak. Emiatt egyre gyakrabban előfordul, hogy a bérlők meglepődnek, amikor a szerződéseiket a korábbi kedvező kondíciókkal nem tudják meghosszabbítani, sőt számos esetben abba a nehéz helyzetbe kerülnek, hogy kénytelenek hirtelen új irodát keresni egy olyan piaci környezetben, ahol történelmi mélyponton van az üres irodaterületek aránya. 

Felmerülhet a kérdés, hogy miért nem kötöttek a bérlők hosszabb távú szerződéseket a korábbi kedvező bérleti díjon. Feltehetően azért, mert a budapesti piacon ilyen drasztikus változásra korábban még nem volt példa, ezért nem gondolták, hogy ilyen mértékben emelkednek a bérleti díjak, csökkennek az elérhető területek. A bérlők számára mindenképp tanulságos, hogy a jövőben a bérleti időtartam helyett inkább egyéb rugalmasságot építsenek be a szerződéseikbe. A jelenlegi megváltozott bérbeadói piacon időben el kell kezdeni az irodakeresést, a szerződés lejárata előtt minimum másfél-két évvel. Bérlőként érdemes figyelni arra is, hogy a tárgyalások során hosszabbítási, és bővülési opciókat is építsenek be az ötéves szerződésekbe is, amivel kedvező feltételeket és hosszútávú stabiltást tudnak elérni.

Jelenleg ötévesnél rövidebb szerződések elvétve vannak jelen a piacon, ez egyébként stabilitást biztosíthat mindkét fél részére. Az építőipar teljes kihasználtága miatt az iroda kialakítási (fit-out) költségek jelentősen megnövekedtek. Mivel egy előző bérleményi terület anyagainak újra felhasználási lehetősége minimális, ezért a teljes kialakítás költsége minimum egyéves bérletidíj tömegnek felel meg. Ennek megtérülése miatt a bérbeadói oldal számára az ötéves, vagy hosszabb szerződések váltak szükségessé. Mivel az ingatlanok értékét többek között a bérleti szerződések időtartama határozza meg, ezért a tulajdonosok továbbra is a hosszútávú szerződéseket preferálják, hiszen ez kulcstényező lehet számukra a további fejlesztések szempontjából.

Forrás: www.portfolio.hu