A Budapest Research Forum nemrég mutatta be az irodapiac első negyedéves eredményeit és a raktárpiacon zajló folyamatokat, múlt héten pedig a Magyar Nemzeti Bank is elemezte a kereskedelmi ingatlanpiac eredményeit. Mi a helyzet most?

A jelenlegi helyzetet jellemzi, hogy a jegybank online sajtótájékoztató keretében mutatta be a szektor eredményeit. Emelkedhetnek az üresedési ráták, gondok lehetnek a bérleti díjakkal.

Tavaly jó évet zárt a kereskedelmi ingatlanpiac, hiszen rekordok dőltek meg, többek között a kihasználatlansági ráta, a hozam és a forgalom tekintetében. Azonban egyelőre a folytatás elmaradt, hiszen a koronavírus-járvány kedvezőtlen hatása már az első negyedévi adatokban tükröződik – mondta Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője a jegybank kereskedelmiingatlan-piaci áprilisi jelentésének online bemutatóján a múlt héten.

Sok irodaház befektetés

A kereskedelmi ingatlanszektorba érkező befektetések összege tavaly elérte az 1,8 milliárd eurót, ami ismét kiemelkedő eredmény volt, hiszen hosszú évek óta magas szinten stabilizálódott a forgalom. A befektetési forgalom növekedését azonban jelentősen korlátozza az elérhető piacképes ingatlanok hiánya és a késedelmes átadások. Jelenleg egy budapesti prime ingatlanbefektetés egy 10 éves magyar állampapírhoz vagy egy 10 éves eurókötvényhez viszonyított hozamprémiuma 2,8 és 5,4 százalékpont.

A befektetések 45 százaléka az irodaházakat érintette, majd kisebb arányban osztoztak a tranzakciókon a kiskereskedelmi és a turisztikai célú befektetések. Továbbra is dominálnak a hazai vállalatok, hiszen a befektetési forgalom 75 százaléka magyarországi szereplőktől származott, ezen belül 15 százalékos volt a magyarországi ingatlanalapok részesedése.

Hullámvasúton az ingalanalapok

Érdemes külön kitérni az ingatlanalapokra, hiszen vagyonuk az utóbbi időben kétszer is jelentősen változott. Tavaly nyáron a Magyar Állampapír Plusz bevezetése után, illetve idén márciusban a koronavírus megjelenése miatt érdemi tőkekiáramlást tapasztalhattunk. Sőt, a járvány kisebb pánikhangulatot is hozott, hiszen március első két hetében volt olyan nap, amikor 10 milliárd forintot meghaladó visszaváltások történtek. A befektetői hangulat azonban már megnyugodott, a napi tőkekiáramlás mértéke 2 milliárd forintra lassult. Az ingatlanalapok márciusi vagyonváltozása a befektetők szemléletváltását is tükrözi, hiszen előtérbe került a kockázatkerülés.

Rekord-üresedés

Tavaly rekordalacsony szintre süllyedt a kihasználatlansági ráta az ipari ingatlan- és az irodaszektorban egyaránt. Az ipari-logisztikai piacon a ráta tavaly év végén 1,9 százalékot mutatott. Az idei év március végére ez 2,8%-ra nőtt, ami még szintén roppant kedvező.

Tavaly a bérleti szerződések nagyságrendje is csúcsokat döntött az irodapiacon, ahol a kereslet 14 százalékkal nőtt, amihez a kínálat csak késve alkalmazkodott, ezért a budapesti irodapiacon 5,6%-os mélypontra süllyedt az üresedési ráta. Azóta az első negyedév végére 6,2%-ra nőtt az arány, de még így is nagyon kedvező statisztikáról beszélhetünk.

Az emelkedés egyrészt az időközben átadott új épületeknek is köszönhető, másrészt mivel a kereskedelmi ingatlanok iránti kereslet jelentős részét a turizmus, a kiskereskedelem és a feldolgozóipar adja, ezért a koronavírus-járvány érzékenyen érinti a szektort. A kisebb cégeknél már megfigyelhető, hogy felmondják irodabérleti szerződéseiket, folytatta Nagy Tamás.

Moratórium és a szállodaipar

A kereskedelmi ingatlanpiac hitelállománya 2019-ben 19 százalékkal, több mint 1200 milliárd forintra nőtt. A bankok az irodák és a kiskereskedelmi ingatlanok finanszírozását preferálják a leginkább, ezt követik a szállodák és az ipari-logisztikai célú beruházások.

A járvány következtében az érintett szektorok finanszírozása kockázatossá vált, ezért fontos, hogy a kormány által elrendelt törlesztési moratórium a kereskedelmiingatlan-projektekre is érvényes. Ezzel a lehetőséggel leginkább a szállodaszektor szereplői éltek, hiszen a turizmust és a kiskereskedelmet küldte padlóra a hirtelen megjelent koronavírus.

Az elmúlt időszakban meglehetősen sok fejlesztés történt a szállodaiparban is, ennek is köszönhetően 2019-ben csúcsra ért a tervbe vett fejlesztések volumene, aminek hatására rövidtávon túlkínálatossá válik a szállodapiac. A fejlesztések döntő többsége Budapesten zajlik.

Országos szinten 16 százalékkal, míg Budapesten több mint negyedével nőhet a szállodakínálat. Mintegy 8800 szállodai szoba épülhet országosan. Budapesten több mint 5600 szobát adhatnak át. A koronavírus ilyen szempontból tehát a lehető legrosszabbkor jött. A fejlesztések esetleges leállítása vagy elhalasztása alapvetően a járvány hosszától függ.

Túlkínálat lesz az irodapiacon

A következő 2-3 évben a budapesti irodaállomány hatalmas ütemben növekedhet, hiszen mintegy fél millió négyzetméternyi új állomány átadása várható, sőt, 2020-ban már át is adták a BudaPart Gate 18 ezer m2-es épületét, illetve a Budapest ONE első fázisát 27 ezer m2-nyi területtel. De elkészült időközben az Aréna Business Campus első irodaháza is, amelyet a nyáron szeretnének hivatalosan is megnyitni.

2021-ben pedig elérheti a 4 millió négyzetmétert is a modern budapesti irodaállomány, ahol az előttünk álló időszakban mintegy 16 százalékos növekedésére számítanak, a szektor további 12 százalékos bővülése pedig még előkészítés alatt áll. A piacon hamarosan megjelenő új irodák jelentős része már előbérlettel rendelkezik, míg az új üres irodák miatt a kihasználatlansági ráta az év végére elérheti a 8 százalékot, ami még szintén kedvező statisztika lehet. Az ipari-logisztikai szegmensben is számítani lehet arra, hogy az ingatlanok kihasználatlansági rátája 7 százalékra nőhet az év végén, ha sok új üres területre nem érkezik bérlő.

Vírus-veszélyek

A szállodák bevétele gyakorlatilag 2-3 hónapig lenullázódik. A kiskereskedelem forgalma jelentősen csökken. Az ipar-logisztikai ágazatot a leálló gyártási kapacitások és az ellátási lánc akadozása érinti hátrányosan. Az irodák esetében a bérleti és üzemeltetési díjkedvezmény kérelmek jelenthetnek kisebb kihívást.

A gyenge forint nehezíti a bevételeiket forintban szerző bérlők díjfizetéseit, hiszen a díjak gyakran euróban vannak megállapítva. A projekthitel-állomány növekedése mellett a devizaarány is nőtt az elmúlt időszakban. Az eltűnő kereslet, a csökkenő gazdasági aktivitás azonban sokkal súlyosabb problémát jelent a devizaárfolyam-hatásnál.

Forrás: www.ingtlanhirek.hu